Tháo nút thắt cải tạo chung cư cũ

Nghị định 69 có hiệu lực từ tháng 9/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định nhiều chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.

Theo đó, tiêu chuẩn căn hộ tái định cư không nhỏ hơn 25 m2; chủ sở hữu chung cư được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác ở cùng địa bàn nếu chung cư cũ được xây mới, cải tạo nhưng thay đổi công năng, mục đích sử dụng; hệ số K bồi thường bằng 1-2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong “sổ đỏ”. Phần diện tích ngoài diện tích ghi trong “sổ đỏ” thì giải quyết theo pháp luật đất đai.

Các chủ sở hữu tầng một dành diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định 69 có hiệu lực và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định, nếu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh…

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội, đánh giá Nghị định 69 sẽ tạo động lực để Hà Nội đột phá trong cải tạo chung cư cũ. Vấn đề quan tâm nhất là tái định cư ở đâu để hấp dẫn và nhận được sự đồng thuận của người dân. Hà Nội có nhiều dự án, khu nhà ở xã hội bỏ không, có thể làm nơi tái định cư cho người dân khi cải tạo chung cư cũ. Ngoài ra, nếu người dân không muốn tái định cư tại nơi ở cũ thì có thể nhận đền bù, nhưng việc này như thế nào, chính sách giá ra sao cần được làm rõ.

Vấn đề khác là quy hoạch khu chung cư sau cải tạo, thành phố cần đứng ra chủ trì, công bố quy hoạch và lấy ý kiến của người dân, thay vì giao cho doanh nghiệp.

KTS Trần Thanh Tùng, Chánh văn phòng, Hội Kiến trúc sư Việt Nam, đề xuất Nhà nước phải cầm trịch cải tạo chung cư cũ, không được đẩy trách nhiệm cho doanh nghiệp. “Nhà nước nên điều chỉnh quy hoạch, toàn bộ khu tập thể cũ được phá dỡ, xây dựng một số nhà cao tầng, diện tích đất còn lại là cây xanh, giúp người dân được hưởng thụ tiện nghi”, ông Tùng nói.

Một số khu chung cư cũ là “khu đất vàng” như khu Cao Xà Lá (tập thể các nhà máy Cao su, Xà phòng, Thuốc lá ở quận Thanh Xuân) xưa kia là ngoại thành, nhưng nay đã trung tâm thành phố, ông Tùng cho rằng Nhà nước nên cải tạo, làm thay đổi bộ mặt đô thị.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, nguyên Phó tổng giám đốc Vinaconex Đoàn Châu Phong cũng ủng hộ vai trò chủ đạo của Nhà nước trong cải tạo chung cư cũ, vì cần dựa trên quy hoạch quỹ đất chung. “Việc giải tỏa chung cư cũ phải coi như giải phóng mặt bằng các công trình hạ tầng công cộng, phải có sự tham gia của nhà nước”, ông Phong nói.

Ông Phong dẫn kinh nghiệm cải tạo chung cư cũ của Trung Quốc, hàng năm chính quyền thông báo phá dỡ mấy khu, người dân được di dời đến nơi ở tạm để chính quyền phá dỡ toàn bộ khu nhà cũ xây dựng lại tòa nhà mới. Người dân được tái định cư tại chỗ theo diện tích cũ hoặc mua thêm theo nhu cầu.

Riêng chiều cao công trình xây mới và mật độ xây dựng, ông Phong cho rằng phải được xem xét trong dự án tổng thể, nếu khu tập thể cũ dân đông thì cho mật độ cao hơn, việc cải tạo từng khu vực không thể giống nhau.

Trả lời cử tri quận Đống Đa hôm 18/11 về cải tạo chung cư cũ, Chủ tịch UBND TP Chu Ngọc Anh thừa nhận “thành phố loay hoay giải bài toán cải tạo chung cư cũ”. Việc này rất được quan tâm, nhưng thành phố “lực bất tòng tâm” do khó khăn về pháp lý, sự hài hòa lợi ích các bên, quy định hạn chế chiều cao…

“Gần như những vướng mắc lớn nhất được tháo gỡ thông qua Nghị định 69, thay thế Nghị định 101 trước đó”, Chủ tịch Hà Nội nói và cho hay các đơn vị chuyên môn của thành phố sẽ tập trung xử lý, đưa chính sách mới vào cuộc sống, sớm cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn.

Phó giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội Nguyễn Trọng Kỳ Anh cho biết, thời gian tới thành phố thí điểm cải tạo một số khu chung cư cũ theo hướng tăng tiện ích đô thị, nâng giá trị của người dân, đáp ứng yêu cầu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trên cơ sở của định hướng quy hoạch chung và quy hoạch phân khu.

“Định hướng của chúng tôi đảm bảo khống chế về mặt dân số bên cạnh việc nâng tầng cao, nhưng phải giảm mật độ xây dựng và tăng các tiện ích để người dân có cuộc sống tốt hơn”, ông Kỳ Anh nói.

TP Hà Nội có gần 1.600 chung cư cũ, nhiều nhất cả nước, xây dựng những năm 1960-1999. Việc cải tạo được đặt ra từ 20 năm trước, nhưng đến nay chỉ 19 nhà được cải tạo xây mới (đạt 1,2%). Nguyên nhân là nhà cũ khó giải tỏa, nhà xây mới bị khống chế độ cao, mật độ xây dựng, người dân ở tầng một thiếu hợp tác…

Đoàn Loan – Võ Hải